第十二章：英国小型地产开发项目

英国小型土地开发项目是通过买地并向政府申请全新的土地规划许可证Planning Permission后（有时有的土地在买卖时就自带已经申请好的规划许可证Planning Permission），通过开发和建筑施工方合作，建筑小型房地产项目的过程。

项目的开发和运营方可以向银行申请开发贷款 Development Finance，或者仅申请Construction Loan 建筑贷款；自然人客户也可以以P to P Loan的形势向项目的开发和运营方提供投资来帮助开发商在待开发闲置土地上进行土地开发工程。工程完毕后，房产通过销售或出租实现项目利润，项目的开发和运营方以项目利润作为还款来源。

此外，选择价格较低的便宜的老房子加以翻新或加建改建，翻新或者改建后房产增值，再出售或者出租获得更好的增值收益或者租金收益，也是很多小型房屋改建或开发商的另一种选择。这种翻新改造通常涉及结构性改造，要向政府申请改造许可Planning Permission。

如果投资改建方/开发商需要在购买老屋子之时 就贷款购买，然后买来改建，通常只能选择特殊银行的短期高息过桥贷Bridging Loan来融资，或者通过投资改建方个人名下的自住房二次抵押贷款或者个人名下的投资出租房Remortgage或者投资出租房二次抵押贷款融资，等待改建后再出售还款，或者改建后出租在申请投资出租房Remortgage 偿还之前的融资贷款。

发放过桥贷款的金融机构在审贷的时候会像做类似商业贷款Commercial loan一样来决定是否符合贷款政策从而批准放贷。具体来说，他们会评估贷款申请人的房屋翻新方案，翻新成本 以及房屋翻新后的价值，开发商的资质等等。事前会通过详尽的事前尽职调查与分析来确保开发商，开发项目的真实性，可靠性，和贷款的偿还能力。

项目进行中会对项目定期进行跟踪调查， 了解项目进展情况，当地房地产市场变化，价格，需求情况，确保项目能够顺利完成，并且开发商能够按时偿还贷款和利息。

这种项目通常风险中等，以项目本身作为抵押物，贷款方拥有项目的处置权，如果，开发商违约严重，金融机构可以将项目本身处置拍卖，以拿回贷款的本金以及相应的利息与罚息。

小型土地开发项目是项目开发商通过房屋的销售或出租来实现项目利润，然后通过项目利润来偿还贷款的本金和利息，所以，项目的周期一般为 18-24 个月。按照市场的回报率来说，扣除相关费用后，预期的年化回报率大约为 8%-15%

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