第十四章：英国房产新政

14.1 英国房产政策相关变动及影响

· 海外买家印花税改革

2020年3月11日英国财政大臣 Rishni Sunak 表示，非英国居民的海外购房者在英国购房将被加征2%的额外印花税， 如果以公司名义购买，该公司属于一个或多个非英国居民，那么这类公司购买也需支付海外买家额外印花税；而所缴纳的2%额外印花税将用于资助英国本地人的住房需求，政府将用这笔钱购买至少6000套房子，以减少英国无家可归的人；这一房产新政将在2021年4月1日开始实施。

若海外购房者购买房产后，其身份成为英国居民，便可以在政府审核通过后，获得退还的额外2%印花税。

简单来说，如果您的购房合同在 2021 年 4 月 1 日前完成交换，是无需缴纳新增的海外买家2%印花税。也就是说，接下来的一年时间，是避免成本增加最后的窗口期。而且随着海外买家税的公布，预计不少观望中的海外买家也会尽快下单，可能导致心仪的房源随时售罄，所以对于有意在英国买房的朋友们，一定要抓紧时间。

· 英国央行大幅降息

在2020春季财政预算公布之前，英国央行（BoE）宣布将利率从之前的0.75%下调到0.25%，下调了0.5个百分点之多。 此次紧急降息是货币政策委员会(monetary policy committee)自2008年金融危机最严重时期以来的首次临时会议上一致投票决定将银行利率降至0.25%，这是该委员会预算案采取的一揽子协调措施中的一部分。

针对此次降息，英国央行表示此次紧急降息的目的就是为了在新冠病毒爆发期间提振经济，另外央行还表示将放松资本管制，提升放贷能力。央行称，在未来几个月英国经济活动预计会有大幅减弱，央行的紧急降息等措施将帮助家庭及企业度过难关，避免造成严重的经济损害。

此外，在3月19日的紧急会议之后，英格兰央行的货币政策委员会（MPC）也投票赞成增购2000亿英镑的政府债券，以及购买非金融行业的投资级公司债券，使债务总额达到6450亿英镑。

货币政策委员会（MPC）认为，在新冠病毒全球大流行的背景下，及时采取有力的应对措施是十分必要的，并且还一致投票通过扩大针对中小企业的定期资助计划。

· 英镑持续走低，创30年新低

受新冠疫情冲击，投资者对首相鲍里斯·约翰逊的应对措施缺乏信心，英镑兑美元一度暴跌5%，创下30多年来最低水平。英镑兑人民币最低一度达到8.19。Legal& General Investment Management 高级欧洲经济学家HetalMehta表示，"英国采取了协调一致的货币和财政政策行动，但市场仍认为方案规模不够。" 在英镑走低，对海外买家投资房产，也是减少成本的一次好时机。

· 英国脱欧事项

在英国房价方面，自英国脱欧公投后，当时英国房产市场出现巨大波澜，同时受到疫情影响，英国的经济在短期内也受到一定的影响。

但是由于英国房产市场的透明度极高、产权的法律保障、以及房地产的保值增值的特征， 国际政局的不确定性，更能凸显英国房产的避险功能，尤其是伦敦和周边市场将受益。

另外英国政府也采取了非常积极的经济措施应对疫情影响。从长远的角度来看，脱离了欧盟的英国摆脱了政治上的不稳定性，各项积极的政策促进经济长期发展，而英国房地产的供不应求现象，更是进一步刺激着房地产的发展。

对于房产投资人而言，值得注意的是，海外买家加税最终敲定，目前还可以抢占最后的窗口期，避免增加购买成本，现在也是投资入市的好时机。

14.2 2020年英国春季预算Key point总结

14.2.1 关于冠状病毒应对方面

- 50亿英镑的紧急响应基金将用于支持NHS和其他公共服务

- 所有被建议自我隔离的人将有权获得法定的病假工资，即使他们没有表现出任何症状

- 没有资格领取就业和支持津贴Employment Support Allowance(ESA)的自雇工人将可以领取（您可以申请就业和支持津贴(ESA)，如果你有残疾或健康状况，影响你的工作）就业和支持津贴(ESA)将从Day One起生效，而不是像之前的一周后生效

- 5亿英镑的困难基金，用于帮助英格兰地区最弱势的群体

- 员工人数少于250人的公司将被退还两周的病假工资

- 小公司将能够获得高达120万英镑的"业务中断"贷款

- 英国将取消今年应税商业营业税价值低于5.1万镑的零售、休闲和酒店行业的商业营业税Business Rate

- Sunak公布300亿英镑对抗冠状病毒的一揽子计划

- 商店和咖啡馆取消了商业营业税

14.2.2 个人所得税，工资和养老金方面

- 国民保险缴纳的起征点将从8632英镑提高到9500英镑

- 女性卫生用品5%的增值税，即卫生棉条税，将被取消

- 对高收入者(包括医生)的养老金征税将重新计算

14.2.3 环境与能源

- 塑料包装税将于2022年4月生效

- 制造商和进口商的产品中可回收材料的比例低于30%，每吨产品将被收取200英镑的费用

- 两年后，用于越野车的燃料补贴——即"红色柴油"——将在"大多数行业"取消

- 农民和铁路运营商仍将获得红色柴油补贴

- 为受冬季洪水影响的社区提供1.2亿英镑紧急救济，为抗洪能力提供2亿英镑

- 未来5年，防洪设施的总投资将增加一倍，达到52亿英镑

- 拨款6.4亿英镑成立"自然气候基金"，以保护自然栖息地，其中包括3万公顷的新树木

14.2.4 交通、基础设施和住房

- 到2025年年中，英国将在公路、铁路、宽带和住房方面支出逾6000亿英镑

- 将有270亿英镑用于高速公路和其他主要道路，包括巨石阵附近的A303隧道

- 未来5年，英国政府将拿出25亿英镑用于修补路面坑洼和重铺路面

- 继续教育学院将得到15亿英镑来升级他们的建筑

- 6亿5千万英镑解决无家可归问题的一揽子计划，为露宿者提供额外的6000个床位

- 从2021年4月起，英国将对购买英国房产的外国买家征收2%的印花税附加费

- 新成立的10亿英镑基金，用于拆除所有18米以上公共和私人住宅的所有不安全易燃材料

14.2.5 经济和公共财政的状况

- 今年经济预计增长1.1%，低于去年的1.4%

- 这个数字没有考虑到冠状病毒的影响，将是自2009年以来最慢的增长速度

- 预计经济增长将在2021-22年反弹至1.8%，在2022-23年反弹至1.5%，在2023-24年反弹至1.3%

- 今年的通胀率预计为1.4%，到2021-2022年将升至1.8%

- 政府今年将比之前预测多借贷146亿英镑，相当于GDP的2.1%

- 预计到2023年至2024年，额外借款总额将达到966亿英镑，用于支付支出承诺

- 预计到本届议会结束时，债务占GDP的比例将低于现在

14.3 2020年房产新政投资方向和贷款技巧

总结上述2020春季预算和央行降息举措，首先是为数百万人减税刺激经济与消费，其次旨在让受冠状病毒影响的个人和中小企业受益，英国央行宣布的降息与其相协调刺激经济，加大基础设施建设和环保投入力度，对海外买家提高印花税控管房地产销售市场均衡发展。

这里特别提一下对于Non-UK Residents 也就是海外买家，在英国购买房屋需要额外加收2%的印花税。这一点虽然比之前预计的3%有所变化，但是对于海外买家来说额外的2%也是一个不少的支出。所以对于英国房产投资有兴趣的海外客户们要抓紧时间啦！要注意购买2021年4月前complete交房的房子哦。

由此很多客户在降息和提高海外买家印花税的新政下，无论英国本地还是海外买家房东们都偏爱投资哪里？投资什么类型的房子呢？

专业机构Paragon的最新研究结果表明在East Midland地区，有将近四分之一的房东打算在最近12个月内新购入至少一套投资物业。对比来看这一数字远远高于South West地区的8%。，那么是不是就意味着，2020年新的房产的投资热点地区转移到了East Midland地区呢？

2020年，房东们的目光聚焦在了哪里呢？我先来看下面的图表:

Source:Paragon,February,2020

根据Paragon的对房东的问卷调查结果表明，在East Midlands和West Midlands地区的房东们表现得最为活跃，分别有接近四分之一和五分之一的房东有强烈的意愿购买新的BTL物业。同时，伦敦的外围地区的房东的活跃度也大大超越了伦敦内的房主们。而在South West地区，仅有8%的房东有新购买BTL物业的打算。

Tips：

East Midlands主要包括了Leicester，Nottingham，Derby，Northampton等地区，West Midlands 主要包括了Birmingham，Coventry，Sandwell等区域。

那么房东们都倾向于投资哪种类型的房产呢？

上图可以看出，大部分的房东都是比较青睐house的，尤其是terraced house，flat现在排到了最后。这是为什么呢？因为其中有将近四分之一的房东们，把目光聚集在了收益更高的multiple occupation，也就是HMO上（5.4.3.4 章节）。

Tips：

HMO相较于普通的整租房来说，所获得的租金收入可能会更高，但是，HMO的房屋出租是需要向当地政府申请permission的，而且HMO的管理会比整租房复杂，管理成本也相对较高。所以，HMO比较适合有经验的房东。

目前，市场上重大一个利好因素对于BTL房东来说，那就是不断下降的银行贷款利率。

Source: Moneyfacts,March 2020.Fixed-rate mortgages only.

上图可以看出，从2019年的3月到现在，最近一年的时间里，市场上BTL贷款固定利率产品的平均利率已经从最高3.3%下降到了不到3%。而且按照贷款比例来看的话，如果英国本地房东可以支付40%的首付的话，那么市场上最低可以申请到1.19%的BTL固定利率产品。当然承担的首付比例越低，贷款比例越高，贷款产品的利率也会越高。

Tips：

在选择贷款产品的时候，不要只关注在利率方面，还需要考虑自身的情况，房子的情况，租赁的模式，房客的类型，贷款利率产品的相关费用，提前还款罚金等条件。最好的是寻求一个专业，经验丰富的贷款顾问的建议，来尽可能的减少贷款方面的成本。

最后可能会想到，抵押贷款税率减免在不断变化，房东们的成本在增加，怎么还会有这么多房东要拓展自己的业务呢？之前也有消息说，有很多房东由于相关政策的改变，以及成本的变化退出了出租行业。

根据Hamptons International的调查显示，英国的房东人数已经下降到了266万人，自2017年以来有26.6万人离开了房东的队伍，新政的影响相信未来人数还会增加。但是，要知道，整个的租房市场的需求还是没有萎缩的，租房市场始终还是需要优质的房源来满足租客们的需求的，房东变少，意味着房客的选择变少，也就意味着房东的机会更多，相信这也是一些房东准备扩大自己的portfolio的原因之一。

机会是留给有准备的人的，有准备的房东，需要在投资物业前做好房屋的市场调查，资金的准备，成本收益的预算等一系列的准备，才能使得投资有的放矢，达到预先的目标。