第四章：英国学区房

4.1 学区介绍

随着英国房地产行情的不断升温，房价上升的走势已经从伦敦逐渐向英国其他各地的热点城市扩展。与此同时影响英国华人购产置业的最主要因素也浮现出来， 在英的新一代移民主要以事业有成结婚生子的年轻人为主，购买影响未来孩子教育质量的学区房成为英国华人趋之若鹜的首要目标。

以伦敦为例，刚毕业的华人职业人士倾向于在交通方便、物业较新、价格相对便宜的东伦敦新区置业。至于结婚或有子女的华人，超过八成将子女教育作为购房置业需要考虑的主要因素，选择搬迁到诸如 Bromley、Richmond、Kingston、Harrow、Barnet 以及 Wimbledon 等周边的优秀学区。在伦敦以外，剑桥牛津等优质学区的华人新移民也在迅猛增长，吸引着大量"孟母"式的华人。

所谓学区房即是分布在名校周边的房产，根据"就近入学"相关规定，在义务教育阶段，凡片区内的适龄儿童皆可免费就读。其优势在于就近入学，人文环境好， 交通便捷，配套完善，投资教育房产，升值潜力大。好的学区房不仅能够达到保值增值的基本要求，重点学区的房产通常也意味着周边较高的居民整体素质，也就意味着房产在将来很容易出手。

重点学校（outstanding）的学区房不但可以抵抗楼市普遍的周期波动，而且能够为业主节省供子女就读同等教学质量的私立学校的高昂学费，省下来的费用可以为子女提供更丰富的课外辅导以及积累社会经验的经费，可谓一举多得。越是出色的学校，申请的竞争程度越激烈，也就意味着学区范围会很小，而且可能还会逐年缩小。

正因如此，希望确保子女申请到重点学校的家长，购买的房产需要尽可能地靠近目标学校。越是靠近重点学校，物业的学区房优势就越明显，保值增值性能也就越强。随着越来越多的家长对学区房的热切需求，好学区房的价格要高出周边地区平均房价一定比例。

以下是2020年各大优质学区的平均房价的参考数据，和英国最贵街道排名（数据来源于Zoopla）

英国最贵街道排名，其中前10名全部来自伦敦，其中7条都在西伦敦。

4.2 学区搜索

英国从政府到商业机构在数据统计和共享方面都已经非常的完善和成熟，在英国搜索寻找当地的重点学校及学校周边的学区房工作，程序上面相对比较透明，也比较容易。

第一步:

以 Bromley 为例，首先进入Bromley Council 政府官方网站，在页面左边的选项里面点击Education and Learning（教育与学习），进入下一个页面。

第二步:

进入第二个页面后，在左侧选项栏里面选择schools and colleges，点击进入，仔细查看不同年龄段择校的细节分类。

第三步:

在学校分类这个页面，您能看到按不同年龄段，私立，公立以及特殊学校等分类的选项，我们以Primary School小学为例，点击页面中心的Infant, junior and primary schools 选项进入下一页面。

第四步:

在这一页面，您会看到这个区域所有的小学信息。以第一个Alexandra Infants School 为例，轻轻点击学校名字进入下一页面即可获得学校的所有详细信息。

第五步:

这个页面显示的是学校的名称，地址，适龄阶段，学校官网，校方联系方式以及教育质量测评署（Ofsted）等信息的链接。

第六步:

点击学校信息栏中的教育质量测评署（Ofsted）链接，您将进入测评署的官方页面。在这个页面上，非常直观的显示学校的评级，学校评分的最高等级为优秀（Outstanding）。

第七步:

您还可以从学校信息栏中直接进入学校自己的官方网站。需要了解学校近几年招生详情的家长，不妨在官网里面多多做一下调查。或者可以直接打电话给学校办公室咨询。建议各位家长在择校的时候亲自去学校参观一下，一般学校都会有open day，提前带着孩子去校园里转转，感受下当地的氛围也是很重要的噢。切记选学校也要"货比三家"。相信您通过这些步骤，一定会对学校的甄选更加胸有成竹。

另外，提供一个方便查询优质教育资源的实用网址, 只需要输入您所在的地址，就可以轻松查到附近的学校了。

The Good School Guide:

4.3 以房养学

以房养学主要是实现一个尽可能与投房产的收益，降低孩子学费和生活住宿开销的一种投资形式。投资的房产收益总和，减去孩子在学习期间的总支出。通常来说，房产收益分为两部分；第一部分：增值收益，房产买入时的价格，和评估几年后卖出的价格。第二部分：租金收益，购买该房产后，这几年收入的总租金。

以房养学主要分为两种方式，全出租和半出租半自住；两种方式主要取决于孩子是否需要在该房子里住。

4.3.1 以房养学-全出租

该形式更适合在英国读大学的孩子，建议看的楼盘周期是在2年，3年，或5年。以下为读者列出重要的几点：

• 建议投资新房，并非所有房产都适合以房养学。例如，二手房的维护费用通常比新房的高。而实现以房养学的其中重要因素则是维护费；在购房前，很难评估投资该房产后所产生的各种维护费用。所以，新房可以降低不可控的风险。

• 地理位置。若选择错的投资位置，给我们带不来好的租金收益和投资回报。建议购买升值居高的地理位置。

• 不建议选择太贵的房产。普遍来说，房价越高，租金回报率越低。建议房价在50万镑左右的房产。与5年周期为例，在伦敦的平均回报为15%左右，包括土地的增值和租金的收益，前提选择正确的方法。

4.3.2 以房养学-半出租半自住

意思是购买的房产，既可以出租，也可以自住，还能有回报的一种形式。该形式更适合在英国读中学或小学的孩子，建议是选择孩子学区附近的房子，而不像第一种全出租方式，可以选择距离灵活性的房产。

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