第一章：英国房地产市场概况

1.1 英国房产概况

英国房产投资在国际市场中的整体走势一直是稳定且坚定的。在境外投资中，英国房地产也一直是中国高净值人群青睐的主要投资产品。一方面是由于国内房产市场的持续低迷以及对投资性需求的抑制，高净值人群希望能在海外市场寻求更多投资机会；另一方面，人民币升值也带动了海外住宅投资热潮，使其成为最佳的外汇储存方式。

2019年大选之后，保守党大意失荆州，并没有在大选中或者过半数席位，只能与北爱尔兰民主统一党联合执政，英镑受到一定的打击。再综合近日来，英国房价涨幅趋缓，部分地区甚至有所下滑。人民币在国际上的地位越来越高，汇率越来越稳定。这一系列的信号都预示了中国投资者投资英国房产后，成本会大幅降低，而升值空间将会越来越大。

1.2 英国房产类型

英国的房子分很多不同类型，有公寓，别墅，排房，廉价房，平房等。相比中国， 英国房产为投资者提供了更多选择。

1.2.1 Apartment/Flat(公寓/楼房)

伦敦有很多待售的现代公寓楼，大批楼盘如雨后春笋般涌现在著名的泰晤士河畔，大部分小区周边具有完善的配套设施，例如饭店和便利店等，为住户的日常生活提供便捷。房型使用面积从 1 室 1 厅的 45-55 平方米，到 2 室 2 厅的 65-85 平方米不等。近年来兴建的现代公寓有偏重小户型的趋势，而房龄稍微长的公寓往往会提供更大的居住空间（约大 10-20%）。

现代公寓楼通常没有永久产权，而只有 99 年,125 年,150 年或者 999 年使用产权（Leasehold）。房子的建造过程往往不及老房子的精细与考究。不同小区现代公寓的物业费也多少不均，一套 2 居室，一般每年须交大约 1000-2000 镑（1-2 万人民币）的物业管理费。物业配套设施如果奢华，例如兼有私人的游泳池，健身中心或门卫的高档小区，所收取的物业费会相应升高。因此，这些细节也须被囊括到房产投资报告中加以慎重分析商榷。

1.2.2 Detached(独立别墅)

这种别墅是最贵的。它属于独立的别墅，有自己的花园和停车位。独立别墅一般都是 2 层高，至少有 3 个卧室，还有客厅、厨房、餐厅等，很多还有自己的车库。

几乎每一个英国居民都梦想拥有自己真正的独栋别墅，即独门独院的别墅，上下左右前后都属于独立空间，具有高度私密性，房屋周围有宽敞的院落，前后花园。别墅的面积不等。因为此类房子占地面积大，多数房屋建在土地相对便宜的地域， 例如城市边缘或是城市近郊，而在市中心很少见。因所在地域不同，独栋别墅的房价差异很大。比起同区域同等联排别墅，独栋别墅的价格可能高出 25%~50%。

1.2.3 Semi-detached (半独立别墅)

它是一栋大别墅分为左右两个独立的住房。每套住房一般都有自己独立的花园和停车位，2 层高，卧室为 2-4 个，有客厅、厨房，很多还有自己的车库和停车位。这种房型由于占地面积相对独立别墅小一些，盖房成本也低一点，所以价格比较便宜。

1.2.4 Terraced house(小排房)

在 19 世纪，1930 到 1950 年间，密集的联排别墅在英国许多城市包括伦敦建成。这些联排别墅通常是由多套两三层的相同结构的别墅左右紧密相接，每套别墅户型一般为 3~4 居室 1 厅 1 厨 2 卫，使用面积约为 100~130 平方米，尤其受到许多需要在市区上班的家庭的青睐。与同时期的古典式公寓相似，此类联排的老房子也具有古典风格的珍贵特色。

联排别墅的优势在于有后花园，虽然可能不太大（一般约 10-15 米长），但在寸土寸金的伦敦，室外空间是极其珍贵和吸引人的。联排别墅一般具有永久产权。很多联排别墅都经过扩建，通常是别墅后墙外扩（后花园的面积相对减小）或是房顶改造。房顶的改造很常见，通常为别墅增加 1 室 1 卫，从而使房产本身大幅增值。

联排别墅的劣势在于通常也没有停车的车库，停车需停在门前马路边上。噪音和保暖系数可能比同等现代别墅略差。

当然，市场上也有新建待售的联排别墅，但此类房子比较缺稀，因为大部分地产商近年来着重在城市兴建现代公寓楼盘。

1.2.5 Townhouse（联排别墅）

属于联排别墅的一种。粗略可以再细分为古典式（一般非常宏伟的建筑）和现代（从1970年开始）兴建的两种类型。古典式的townhouse多位于伦敦市中心（相当于北京一环），使用面积高达250-450 平方米; 黄金地段加上奢侈的面积必然导致此类别墅昂贵的价格。

Townhouse与其他联排别墅的主要区别在于它楼层多，一般 3-5 层高，所以使用空间较大; 一般每栋房子都有独立的花园和车库。

近代 townhouse 更为抢手，主要因为别墅具有优秀的保暖性，隔音性，多间卫浴设施，以及充裕的停车空间。Townhouse 可以带来很高的的租金回报，不但可以整栋房子出租，还可以以房间为单位出租。劣势包括需要经常上下楼梯。

1.2.6 Cottage(度假别墅/农舍)

这种房子很难归类，但是一般在英国 Cottage 都是很古老的小房子，很多在乡村， 价格都比较贵，主要是英国人比较喜欢古老而有特色的房子。这些房子英国人很多用来养老，或者度假。

1.2.7 Council house(廉租房)

英国有很多平民是靠国家救济金养活的。英国每个地方政府都有很多自己盖的贫民房，类似于中国的廉租房。这种房子类型包括：半独立别墅、小排房和公寓。这种房子政府会以低价、或者免费的方式出租给住户。平时不往外卖，但是政府也会考虑低价卖给住户。有时候地方政府没有钱了，也会拍卖一些空的、或者需要维修的廉租房。这种房子一般质量都不错，但是房子的小区环境不是很好，因为小区里很多居民可能是穷人，安全性和升值空间会受一定的影响。

1.2.8 Ex-council house(私有廉租房)

从80年代开始，英国政府把自己手里很多廉租房以低价卖给了当时住在房子里的住户。这些房子就等于是私有房子，但是在廉租房的小区里面，有些小区大多数房子都已经成为私人所有，所以也有投资空间。一般从市场价来说，这种房子会比商品房要便宜一点。但是最好提前做一下考察，如果周围还有很多房子还是廉租房，并非私人所有，比例越高就说明穷人越多，人也杂，而且不知道接下来是谁申请搬进来住，这种房子投资风险比较高，第一是不安全，第二会影响以后的房价。