第三章：英国房产投资流程及成本

在英国购房和在中国购房从政策到购买流程上都存在很大的差异，在英国投资房产不只要掌握房产的基本信息，也需要了解购房的基本流程和技巧知识。

3.1 期房购买流程

在英国购买期房非常方便，特别是对于那些定居海外的人士，甚至无需前往伦敦便可完成投资性购置。

1. 预算

确认预算。除了房产本身售价，还要考虑到买房交易中的一次性费用（平均为房产售价的 5%）， 如印花税, 房产律师费以及每年的一些持续性费用，如市政务业税，物业管理费，房产委托租赁服务费，维修费用等。如果需要贷款购房，不要忘记在此时取得银行的贷款意向书（AIP）。

2. 挑选物业

根据您个人对物业地段和配置的需求，可登陆英国房地产信息网站 Zoopla， Rightmove 等查询新建在售的楼盘信息，或通过地产中介公司，由专业的房产顾问为您提供咨询服务。此外，还需进一步明确购房目的，例如：买房出租, 儿女求学，移民投资等，因为这将影响所购买房产的类型、户型、地段等诸多因素。

3. 交付定金

在争取到一个认为满意的价格后，开发商会与购房者签署一个购房意向书并收取1000-2000 镑的定金, 约定在 21 个工作日内交换合同。对于这类购置，开发商会设立严格的期限。

4. 委任律师

在签署购房意向书后，需要聘用一位地产律师与开发商的律师尽快开始对该物业进行各项法律问题的调查以及合同的确认。可选用开发商推荐的律师行或自行选择。

5. 交换购房合同

在交换合同时，要支付购房价 10%的定金(减掉之前已付过的 1000- 2000 镑定金)。此时，律师会把一切与该房产有关的法律信息提供给购房者，如该房屋周边的污染情况，水淹历史，当地政府的近期规划等。并回答任何法律方面的疑问。一旦完成合同交换，房产交易便受到法律的保护。

6. 第二笔定金 5%-10%

根据交房的期限，一般情况下，购房者需在交换合同后 6 个月支付第二笔购房定金（房款的 5%-10%）。

注：根据不同开发商的要求，第二笔购房定金也有可能是（房款的30-50%）

7. 安排贷款

在交房前的 3- 4个月, 可以正式提交贷款的申请。这一阶段购房者需要格外注意时间的安排，防止出现交房时贷款不到位的情况。需要提前咨询专业贷款顾问，根据每人的实际情况准备贷款材料。

8. 验房

在最终竣工前进行为期两周的检查，确认房屋没有缺陷，一些设施都完好并可正常使用。

9. 完成交易日期

在双方共同认可的交易日期，律师会进行土地注册的相关事宜, 包括支付印花税和其他注册费用。支付完成后, 可拿到房契。至此，购房流程全部完成。

购买期房可直接让购房者获益的优势在于，可以让投资者在一个成功的新楼盘竣工前以便宜的价格购买，且使得置业者在房产的设计特点、装置及配件方面享有话语权。同时在建筑完工前转售该房产且无需支付印花税和土地税，从而实现资本增值/收益。一般情况下，交换合同完成后，即使房产仍在建设过程中时，也可以将产权转售出去，利用市场升值机会获得资本增值。但需要提醒各位投资者， 务必确认好合同条款，因为有些住宅区不允许在实际竣工前转售，或在建筑完工前只允许转售一次。然而，投资期房当然也存在风险。如果房产价格跌落或开发商遇到经济困难，投资可能遭遇危险。

3.2 期房投资技巧

1. 调查楼盘所在区域，确保准确掌握工程的进度计划，这样有利于管理自己的财务状况，也使购房者清楚地知道交付入住的时间。

2. 购房者应确保开发商信誉良好并且购买了保险，这样一来，假如开发商破产， 至少可以拿回定金。

3. 雇佣一位专业律师检查各项手续。

4. 如果所购买的房产将处于一片大的开发区内，查明其他房屋何时竣工，不然最初几年可能会相当于居住在建筑工地。

5. 依据英国房地产的相关法律，如果竣工期无故被拖延了半年以上，购房者有权撤资并获得全额退款。

6. 建议去看看这个开发商已经交付使用的楼盘性价比如何，从而也能对所购买房产竣工后的样子有个心理预期。

7. 在交房前或交房前6个月，如果购房者出现资金短缺或贷款未成功，导致无法交剩下的尾款，有些开发商是允许给投资者转售一次，但具体看不同开发商对此的定义与条约。通常来说，在英国大部分开发商是会给予投资者第一次转售的可能性，也即是可以转卖一次。所以，在签合同时，可以咨询开发商或律师知晓这一点。

3.3 二手房购买流程

1. 了解自身需求

在英国购房首先要了解自身的需求，简单来说，是自住还是投资，偏爱 house（别墅）还是 apartment（公寓），房型大小，预算，初次购房最好请专业的房产专家帮忙做分析和筛选，以便准确定位投资区域，锁定房源，节省时间。

2. 资金准备

如果需要贷款，要尽快联系银行准备申请材料，避免房子拿下来后资金出问题， 错失好房。贷款时可以请贷款经纪人 broker 代理，broker 的作用是帮购房者对比多家银行，找到最佳利率。

3. 房产评估

购买二手房需要请 RICS 评估专家对房子进行评估，以便分析房子本身的价值， 确保物有所值。银行贷款时也要求提供评估报告。

4. 协商价格

这是最难的，也是二手房耗时最长的步骤，需要专业人士的意见。最好通过房产中介公司，由专业的房产专家代表购房者出面商谈价格，帮助购房者以最合适的价格购得房产。

5. 律师审核，交换合同

英国政府规定，所有房产交易都需要律师在场，以保证房产手续及交易的合法性。买卖双方签署合同后，帮忙协调交房时间。只有交换了合同，交易才有法律效力。只要是没有交换合同，卖方有权转卖给其他人。

6. 付款交易

英国买房一般不是一次性付清，是先交 10%，10%交完后买家和卖家交换合同， 完成，10%的资金不退回，所以在交换合同之前买家要确定贷款资金等问题可以充分解决。

7. 成功购房

根据自身需求，对购得房产进行装修，改建等。

3.4 购房投资成本

1. 律师费(Solicitor fees)

在英国购买房产，必须通过律师进行严谨的法律文件审查，才能保障购买过程中棘手繁琐的法律文书、政府文件等处理环节不会出现法律纰漏，确保产权完整， 避免纠纷。律师的费用根据购买房产程序的复杂度和房产价值的升高而升高。律师费用通常为房产价值的 0.2%-1%。以当前伦敦平均房价 50 万英镑为例，房产交易的律师费约为 1500 英镑。

2. 银行按揭费(Mortgage Arrangement / Application Fee)

如果购房者需要通过银行按揭支付部分房款，通常需要向银行缴纳贷款手续费。这个费用根据银行按揭产品、首付款比例等不同，费用不等。通常在 300 到 2000 英镑。大部分银行允许购房者将这部分费用累计在按揭中，分期偿付。

3. 房产价值评估费(Valuation/Survey fees)

根据具体情况，购房者可以选择对房产进行不同等级的价值评估。在英国，房地产的价值评估，必须由皇家特许测量师协会(RICS)登记注册的特许测量师进行， 通常有三个等级的价值评估，费用根据等级不同，从 300 英镑到 1000 英镑不等。基本评估(Basic Valuation)通常由按揭贷款银行委托进行，部分贷款银行减免这部分费用，但是也有部分按揭银行因为房产价值评估费用较高而向购房者收取。这个等级的级别最低，费用最低，但是，购房者不能因为成交之后房产出现异常状况而向评估人或按揭银行进行任何形式的索赔。

买房委托评估(Home buyers Survey / Report)除了包括基本评估的内容外，还包括对房产状况、有待改进的地方等提出报告。这个级别的评估只能算中等的，内容并不全面，仍然可能遗漏有关房产的一些问题。

全面结构调查(Full Structural Survey)属于最高级别的全面价值评估，内容包括房产的结构、装修等问题，同时还包括房产周边环境、犯罪率、就业率、学校配套、大型改造项目等可能影响房产价值的内容。如果此级别的报告出现疏漏而造成房产价值受损，购买者有权按照法律程序索赔。

4. 房地产代理中介费(Estate Agent Fee)

在英国卖房，最主要的方式是通过房地产中介寻求买家。房地产中介的收费标准根据房产的价格不尽相同，而且不同中介的收费标准也有差别。通常情况下，中介会收取房屋成交价格的 1%-3%，外加这部分费用 20%的增值税。

如果卖家同时通过几家不同的中介销售同一套房产，中介通常会要求一个更高的服务费率，房款的 3%-5%。

5. 印花税（SDLT Stamp Duty Land Tax）

英国这边的印花税，是一定要交给政府的，只有交了印花税，这个房产交易才合法。首套和二套的税率是不一样的，二套的印花税率会高于首套。

· 4 万以下的房产目前是没有印花税的（棚屋，船屋，活动房）

· 4 万-12.5万的房产，首套没有印花税，第二套的印花税率是 3%

· 12.5万-25万的房产，首套印花税率为2%，第二套的印花税率为5%

· 25万-92.5万的房产，首套印花税率为5%，第二套的印花税率为 8%

· 92.5万-150万的房产，首套印花税率为10%，第二套的印花税率为13%

· 150万以上的房产，首套印花税率为12%，第二套的印花税率为15%

3.5 房产专家的作用

英国的房产和中国有很大区别，比如产权和政策等，需要谨慎分析，综合考量。专业的房产公司在这些方面给购买者正确的指引，并为购房者量身订做适合的投资方案。

专业的房产专家起到润滑剂的作用，可以帮买家联系开发商，律师等，让购房的整个流程更加顺通。同时可以利用其在英国房产领域的 networks，为购房者搜索到更多合适的房源，消除中国买家英语沟通的障碍。推荐的房源一般是精心挑选过的，符合华人需求和生活习惯的房源，可以节省购房者的时间。房产投资咨询公司更清楚房子的市场价格，知道什么样的房价是最适合的。

相比之下开发商面对的客户群多，跟进服务没法做到那么细致。当然，以上都是基于购房者委托到一家口碑好，专业的房产中介公司。

3.6 购房注意事项

1. 英国政府从 2015 年 4 月始征收海外买家的资本利得税，预计英国政府在未来会出台更多遏制海外买家英国购房的政策。

2. 英国越来越一房难求，特别是好房。二手房费时费力最后常常买不到适合的；而新房主要是期房，已经卖到 2018，2019 年。建议买家尽早准备，缩短观望时间， 观望越久，错过越多。

3. 在签合同时， 注意查看是否存在不合理的条款。比如，某楼房的产权是999年，有些开发商会明确在合同里要求120年后，会提高房屋的管理费。这个管理费是和房价分开的。有些房子每年是有地租的，地租每年有可能是2000英镑，3000英镑不等。所以，大家需要在细节上注意投后成本。

4. 特别注意：要做有准备的买家，不盲目浪费时间。买家购房前需要确定自己的预算是多少，是现金买还是贷款买，贷款需确定资金准备好了没。想好资金这一步才能去市场看房，才不会盲目浪费时间。

另外，中国买家需要考虑资金的来源，一般中国客户的资金都是父母赠与，需要考虑资金如何从中国汇来英国？还有就是中国买家一定要留存好境内账户转账的凭证，换汇凭证，从中国转到英国的凭证等等作为资金来源证明以备不时之需。

同时要特别提醒中国大陆的买家，由于中国反洗钱政策和中国银监会制度规定，中国的银行卡（不论是信用卡，全球通等）不可在境外购买房产和金融产品，也就是说只要是在中国开户的卡，都不能在英国买房。只有英国或香港开户的卡，才能在英国消费购房。房款都是直接汇到买家律师的帐户，双方律师进行交易，以保证买卖双方充分受到法律保护。

3.7 购房常见问题

1. 在英国购房，能不能移民？

不一定。如果购买自住房，是不可以的，不管价值多高。但购买商业住房（例如：大的宾馆或酒店等）以投资的行为，是可以来做英国的投资移民。

2. 在英国购买房地产，非英国籍人士或在中国的居民，能不能在英国贷款？

可以。因每人不同的情况，具体可以向开发商，或专业贷款顾问咨询。

3. 在英国购房，会有什么费用？

若贷款，需要银行还款；律师费；印花税；其他费用取决于该房产的性质（例如土地调查费用，评估费用，土地局注册费用等）

4. 学生是否可以在英国买房和贷款？

可以。通常贷款是通过父母来进行贷款，孩子是作为房产或者和父母联名的房产拥有者。

5. 英国买房用不用出示相关文件证明财产来源？

这不是必要的。但是在英国，所有的执照律师都必须按照法律确保他们的客户未通过非法洗钱犯罪活动而获得的利润来购买或投资房产，因此他们必须"了解他们的客户"，确保私人买主的合法身份，并审查他们的公司章程和经营状况。私人购买者同时需要出示带有永久居留地址的银行对账单。律师也可能会问及购买房产的财产的来源。如果在交易的任何阶段财产来源的合法性遭到质疑，律师都有义务通知相关法律主管机关。否则，他们将可能被吊销律师执照，甚至承担法律刑事责任。

6. 在英国购买房地产，需不需要拥有一个英国的银行账户？

如果是现金购买房产，就不需要。只有当涉及到按揭贷款购房的时候，购买者才需要有一个英国的银行账户。

7. 英国是否对房产征收年度税？

和其它有些国家不同，英格兰不对房产征收年度税。不过，无论是房子的业主还是租客都要向当地政府上交市政物业税 (Council Tax)，这主要包括警察、学校和街道清洁的费用。每个行政区域根据情况自己决定此项税款的具体数字，可以从每年 600 到 4000 英镑。有的时候对一些高档的住宅，这一数字可能会更高。

8. 英国买了房产以后，我是否能享受到英国的社会福利和永久居留签证？

按照英国的法律规定，在英国购买了房产以后，业主并没有因此获得任何特权、福利或取得永久居留权、签证或公民资格。您来英仍然需要持有有效签证。但是经验告诉我们，这是获得英国居留权有力的一步。另外，英国政府还有一些特别项目鼓励您来英经商及工作。在您买房以后，我们也可以向您推荐相关法律咨询服务，这会对您以后在英的发展计划起到很大的帮助作用。

9. 在伦敦的房产，其水、电、煤气的费用是多少？

这和居住在房产内的人数和日常使用这些资源的习惯都有关。举一个例子，这是一个典型拥有三个卧室的四口之家的日常消费（数字因具体区域有所不一样，仅供参考）：

煤气£30-60/月；电£30-60/月；水£200-400/年；财产保险£35/；互联网(ADSL) £15/月；电话£12/月；电视执照(强制性) £130/年；卫星/有线电视£15/月；市政物业税£100/月。

10. 非英国籍人士能否购买英国房产？

可以。英国政府对购买者既没有居民或公民的身份要求，也没有签证方面的特别规定。

11. 在中国可否对英国房产进行买卖或出租？

可以。英国房产买卖通常需通过律师办理交接及相关手续。客户可选择在中国委托律师，也可亲自前往英国委托律师办理买卖手续。关于租赁，客户可在中国委托我公司对其名下英国房产代理出租和管理；也可自行选择其他类似的房产持牌中介代理出租和管理。除此之外，客户也可自行在中国、英国或是其他任何地方对其房产进行出租。

12. 投资海外房产是否安全？

英国及欧洲国家的房产市场是一个成熟稳定的市场，在房产买卖的过程中，买卖双方无需见面，全部交易过程通过房产代理及双方的律师来进行。整个过程受到法律的保护。买卖双方的房产代理及律师都会从专业的角度出发，为自己的客户争取最大利益。购房资金必须在确认交易后，由买方直接汇入买方律师行的银行账户，只有买方律师确认所有的法律手续已完成，才会将资金转给卖方律师行。现金交易是不允许的。房产律师必须有房产专业资格及专业保险，如果在交易中出现任何错误给客户带来损失，客户可以投诉律师行，并将得到相应的保险赔偿。

英国所有的房产在国家土地局有电子注册，任何人都可以通过国家土地局进行房产信息的查询。房产交易完成后，买方律师将帮助您向国家土地局进行登记。登记完成，您即成为房产的法定拥有者，即使丢失了房产证书，也不会对您的所有权产生任何影响。英国国家土地局的网站在：.

3.8 房产安全问题

相信大家都知道2017年中，在伦敦西部一栋24层公寓发生严重火灾。那么在选购房屋时，应该注意哪些事项。

1. 逃生通道。在选购房产时，应首先查看逃生通道，检查通道是否便捷，数量是否充足。

大部分在英国（特别在伦敦）的高层住宅只有一条逃生通道。英国法律规定，高层住宅公寓必须有至少一条逃生通道，但根据英国国家建筑质量委员会NHBC UK（National house building committe）的指导建议，如果一层住户在10户以上，那么具备2条逃生通道的建筑布局才能称为安全性布局。

小提示：在查看户型图与楼层结构图时，不要只看自己选购的那一户楼型图，还应查看整层的楼型图是否存在一条标准的逃生通道。

2. 查看是否有喷淋装置。在英国法律规定，商业用途的房产（例如办公楼，酒店），是强制要求安装喷淋装置的，但该装置并没有在民用住宅中被强制安装。 现在越来越多的住宅安装烟感系统，这不是喷淋设备，不过在出现大火或高温时，它会整体报警。若有该系统的住宅楼，当该烟感系统报警，您可以第一时间收到消息得知是哪一户发生的报警。

3.相关法律报告。在购房时，律师会给客户出具一系列报告，其中就会有房屋安全性信息的相关法律报告（legal Report），所以购房时可以向律师提出查看相关安全信息。

4.仔细查阅入住手册。入住时请查阅开发商是否提供住户引导手册，查阅住户引导手册里的电路保护章节，若住宅有电路保护设施，则属于安全性较高的住宅。

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