英国中产阶级的机会：英国房产投资的3个阶段，4种方法！

1. 房产投资的3个阶段

关于英国房产投资的三个阶段，我们可以简单的把它分为初级，中级和高级。初期来看，最简单的买房出租，或者说买楼花出租。
这是大部分我们看到的。进入英国房地产投资市场的第一步，最早期的时候是买楼花或者买现房，一般都是买楼房出租。但是从目前的情况来看，我们知道在英国投资房地产还有其他两个阶段。如果说你是终极的这个英国房地产投资者的话，你会发现买house会比买flat，也就是说买这种别墅出租和买这种公寓出租，他们的回报比是不一样的。如果说你买这种基本的公寓出租，你的回报率可能也就3.5-4.5%之间。如果你买这种别墅出租，如果位置选的好的话，再加上你会有一些专业技能或专业人士的帮助之下你可以做分租。这种情况下有可能做到5-6%都是有可能的，如果你再用杠杆，你的收益可能会更高。这是对于英国房地产投资市场的一个中级阶段。如果再往上走一步，我们目前也看到有很多华人的一些个人或者说机构在做一些小型的地产开发，包括地产改建。所以地产改建的就是买一个旧房子，把它重新装修，然后再重新推向市场去卖。比如说买一块空地带建筑许可。去建房再卖，或者说不带建筑许可去申请建筑许可然后再卖。或者说买一个商业用地，比如说买个酒吧，把这个酒吧打掉，改建成民宅。这个呢，我们认为是属于英国房地产投资的第三个阶段，高级阶段。

 2. 房产投资的4种方法

投资的四种方法可以具体怎么分类呢？第一类房产出租buy to let，第二类HMO或者Rent To Rent，第三类房产的改建，property construction。第四类，房产的开发，property development。我们来看，举一个例子，实际的一个出租的案例，buy to let买房出租的一个案例。
这个伯明翰地区是一厅房屋价格231,000是它的平均房价，年租金收入大概是9600首付25%利息3.5%。它的价格减掉他的这个租金，算出来的回报率是4.2%。如果说你全款投入的话4.2%如果用杠杆投入的话6.1%。这个就是一个比较典型的买房出租的一个这个实际的数据。我们来看一下第二种方法，这个如果说这个中级阶段的话呢？它是有rent to rent。简单理解，就是二房东。我不拥有这套房子，但是我从大房东手里租下来。然后转租给其他人。需要注意的是，第一你要得到大房东的允许，第二往往在这种情况下，你是需要提前预付一部分的房租的。这个时候你要不然签一些个人担保协议，要不然提前预付房租对前期的资金压力是有的。而且最重要的一个问题，我个人认为大部分人如果在中国是不适合做二房东的。除非你有一个比较完善的一个团队能够帮助你去寻找租客，能够帮助你去管理这些房产。我们来看一下这个阶段的HMO。他意味着什么呢？房东买下一个房子以后，他把房子分租给三个或三个以上不相关的人，并且超过一个家庭以上。房客是有自己的房间，但是共享厨房和共享浴室和厕所。HMO的优点是什么呢？它的租金收益比较大。因为你把一套房拆成了很多间房去出租给不同的人或者不同的家庭。所以说它的租金收益是比整套的租出收益要高很多的，这是第一。第二他的现金流更丰富，更安全。你即使是一个房间租不出去，你其他几个房间仍然是有收入的。第三他能够帮助你的资产更大化。
大部分银行是对有经验的HMO的管理人是比较欢迎的，因为银行也知道这个生意是赚钱的，而且又有房产在里面。所以HMO是比较受欢迎的。它的缺点是什么呢？第一相对比较复杂。第二，你是需要有一个完整的管理团队来进行管理，特别是在找租客。和对租客进行信用调查，进行催债，进行相关的一些后续的管理这个问题上的是相对比较专业的一个问题。

3. 三个阶段代表的不同风险

上述的几个阶段代表了不同的风险。
第一种，风险最低成本最低收益最低。
第三种，风险最高，收益最高。
这是从我们目前看到的一个趋势是什么呢？就是很多中国人，特别是这些高资产人士，投资移民越来越多。很多人开始在往地产开发和地产改建上走。包括大叔本人，也有做安信投房地产投资平台。我们也会有一些不定级的项目和大家分享和探讨。安信投本身是一个纯分享性的平台。我们提供的是专业的一个探讨，提供的是一个项目的分析。提供的是各种各样的那些已经在英国做过很多年房地产开发的这些老华人的一些经验和建议。当然，也会有一些投资的机会。