英国房产投资——2018英国房产投资新规新变化要留意

 　　英国房产近几年十分的炙手可热。英国购房出租（Buy to Let）在2017年仍是收获了一个比较有竞争力的回报。那么在2018年，英国的房屋出租市场会是怎样的一个情形呢？房东们都需要注意些什么？接下来让我们一起往下看。

　　一、PRA新规的推行与落实

　　英格兰银行审慎监管局（Prudential Regulation Authority，PRA）在2017年推出了新规。他们收紧了对于购房出租贷款投放的标准。投资者必须能够提供资金证明，确保在利率升高后仍能偿还贷款。并且房租收入还必须高于自身房贷的45%。

　　这意味着，在某些房价增值潜力高，但是租金回报率比较低的地段，购买出租房将很难申请到贷款。未来想要在英国购买出租房，贷款门槛变高了。

　　这条规定将在2018年得到更彻底的落实。届时拥有四套房产以上的房东，将面临更加严格的审查机制，同时获贷的难度也更大。

　　二、Top-slicing评估

　　这是一项在PRA新规推行之后，各大借贷机构推出的一项应对的评估机制。银行将借款人的可证明的、经常性的盈余收入和他们的租金收入计算在内，以计算出抵押贷款的可负担性。虽然这些计算更加严格，但成功率很高。如此一来，对那些拥有较高可支配收入源的借款人是一个比较好的消息。

　　三、中介行业的变化

　　2018年，房产中介这块市场可能会出现一定的变化，这对私人房东也将产生影响。不久前起草的《租户费用法案》（Tenant Fees Bill），已经获得初步进展，在未来有望出台。

　　这项法案旨在对中介机构加强监管，提升透明度，避免其双向收费，降低租户的成本。其中还明确了押金归还等一系列目前界定方式模糊化的问题。

　　此项法案如果得到通过，势必对中介机构造成利益上的损失。房东更应该对此提升警惕。因为新法案的作用对象是中介和租户，中介公司受到的这一部分损失，可能会以提升代理费，或者减少出力等方面从房东身上获得补偿。

　　四、长租协议

　　2017年9月，英国社区大臣 Sajid Javid 公开发言称，当地政府应当相出合理的方式，激励房东和租户达成一年的长租协议。

　　同样的观点在2017年11月的《秋季预算案》中再次被重复，这意味着“政府鼓励长租”在未来有很大的可能落实。房东们必须早做准备。

　　对于政府来说，长租人员的增加，意味着人口的流动性降低，便于管理。对基础设施的需求变得稳定，同时减少交通负担，无疑是一件好事。

　　不过对房东而言，这却是一把好坏参半的双刃剑。多数房东喜欢长租，它能使自己房产的价值发挥到最大。长租意味着稳定的租金收入，无需承担空置的风险。同时也不再需要中介公司管理自己的房产，可以节省很大一笔开支。

　　但长租往往意味着不灵活。例如不可控因素的出现（利率调高致使每月还贷数额增加），房东将不得不在租期内通过各种手段调高租金，使得双方都不愉快。

　　五、福利救济金的变化（Universal Credit Change）

　　福利救济金（ Universal Credit）的政策将在2018年得到一些改善。目前提及的修订版本中，有对房东释放利好的消息。

　　啥是福利救济金？

　　英格兰、苏格兰和威尔士的统一福利救济金（ Universal Credit）包括：低收入补贴（Income support）、失业救济（ Income-based jobseeker’s allowance）、就业收入补助（Income-related employment support allowance）、住房补贴（Housing benefit）…

　　从2017年2月份开始，申领人在申请福利救济金（Universal Credit ）的当天就能得到，而不是像从前那样有一个7天的延期。到2018年4月，申领人还将在两周之后获得房屋补贴（Housing Benefit）。

　　六、未来利率方面的变化

　　2017年11月，英国央行通过决议，10年来首次调高利率。这一举措相当于回到了脱欧之前的利率。那么未来这样的加息情况还会不会出现呢？

　　目前英国央行表示，2017年9月份出现3%的通货膨胀率是此次调高基准利率的关键性因素。英格兰银行副行长Ben Broadbent在接受BBC采访时表示，未来充满了一系列的不确定性因素，谁也无法保证。

　　但就现有的形式看来，未来可能还会采取几次加息举措，将通货膨胀率维持在一个较低的水平，同时激励对外贸易。

　　提示：

　　PRA新规已经推行，目前英国40多家银行已经开始对贷款政策进行微调，但具体细节却各有差异。如需贷款买房，务必提前留意银行信息，多方比较。由于基准利率的上升，和信贷机构的政策变化，2018年的贷款方式和数额可能与往年存在差异。

　　房东们需要结合自身房产的实际情况，及时做出调整，例如提高租金。政策不停在变动，不变的是对出租房持续增高的需求。说白了，供需关系不改变，根本性的难题和矛盾解决不了，其他的都只是围绕着打转…… 这也是投资英国出租房被持续看好的原因。