英国房产投资——英国新建刚需住宅详解

 　　英国新建住房销售市场的去化率一直在增长，同时销售总量也在不断攀升。当英国大部分地区的豪宅销售遇冷的时候，在政府Help to Buy的政策下，新建刚需住宅市场保持了火热的态势。

　　在最近两年不稳定的政治局面之下，英国政府在出台的白皮书中将加快新建住房速度列为重要议题。另外，Help to Buy购房援助计划也成为了推动新建刚需型住宅的一个重要因素，在帮助首次购房者进入房地产市场的同时，带动了此类住宅的需求，从而促进了新建住房的完工。

　　Help to Buy到底是啥？

　　该计划于2013年发布，主要是英国政府为帮助购买价值不超过60万英镑房产、首付在5-20%之间的英国购房者提供房产价值20%的借贷，注意：前五年免息，此后支付1.75%的年息，贷款只需在卖出房产时返还即可。

　　英国政府指定的房产服务机构表示，只要符合申请条件的在英拥有合法身份的华人，都可以根据自身情况选择援助方案。而且好消息是一直到2021年以前该计划一直会存在。Get到了这个政策的初次购房者们在2021年前都有机会用它帮你买房！

　　1.一手房VS二手房

　　在Help to Buy购房援助计划等帮助下，近年来英国一手房住宅市场销量与二手房住宅市场销量之间的差距逐渐拉大。

　　目前，一手房的销售量远高于二手房，并且差距还在逐渐扩大。2014年到2016年间，价格在50万到60万之间的住宅（Help to Buy最高针对的房产价位）销量成倍增长。

　　而在Help to Buy计划中价格处在中部的房产销量增长最为明显。一手房的买家贷款的上限也在不断被刷新，而印花税的调整让价格高于92.5万英镑的住宅成本有了超过买家承受能力的提高。再加上脱欧等政治因素的影响，投资者对于购买的决定越发谨慎。

　　Help to Buy计划在不断扩大其影响力：截止到今年三月，Help to Buy贷款总数比两年前增长了一倍。

　　对于开发商来说，就意味着推出能满足首次购房者要求的产品，同时将其定价设置在买家可以享受到Help to Buy的福利范围内；或者改变其产品形态，开发诸如租赁住房、小户型、或者针对养老功能的产品等新型住宅项目。

　　2.英国各地房价走势

　　曼彻斯特房产销售火爆，Guildford和Reading的房产近5年来涨幅明显，而Cardiff和Glasgow的房价近五年来涨幅较小。

　　对于投资者来说，因为英镑汇率的波动，越来越多的海外投资者对处于中心城区的房产表示出了强烈的投资意愿。诸如Bristol和剑桥这类科技产业聚集的城市特别受到了海外投资人的青睐；而曼彻斯特和Salford因为有着较强的媒体产业基础，也吸引了诸多海外投资者。

　　在Bristol，2016年海外投资者占据了新建房产销售市场了10%；但在今年上半年，这个数字已经增长到了27%，主要投资人群来自中国和西欧，其中89%的投资人将资金投向了公寓市场，尤其是两居室特别受到欢迎。

　　一系列对于buy-to-let购房出租的调整则限制了本国投资者，特别是需要用到贷款等杠杆的投资行为。然而，因为对于本土市场的了解，英国本土投资者反而将眼光投向了诸如Norwich、Southampton、Sevenoaks等地；对于户型的偏好与海外投资者相似，一居室和两居室最为抢手。

　　在伦敦以外的区域，以投资为目的的新建住房比例从2015年的32%下跌至2017年上班年的19%；房子越来越少......

　　但是市场上租房的需求量依然很大，越来越多买不起房的年轻人会继续选择租房，而这又会让市场上的出租房越发紧俏，房租也相应上涨。最终购房出租的投资者多付的那部分印花税也会转移到租客的身上。

　　3.缩小住宅面积

　　在过去的四年内，缩小住房面积的购房交易（downsizer）占了所有新建住房交易总数的20%。而开发商也在用使用率更为大的空间设计来吸引这些从“大”换“小”的买家。

　　平均来说，英国的公寓面积为625平方英尺，而downsizer对于公寓面积的选择则一般大于这个数字。而对于年长的买家来说，更多的卧室会是他们青睐的户型：有67%的此类买家购买了四居室或者有更多房间的户型。

　　总体来说，59%的缩小住房面积买家搬迁到了城市的中心区域；但也有一些位于郊区的项目也同样吸引了许多他们。63%的缩小住宅面积买家选择购买在离原本居住地10英里范围内的新房。

　　4.增大住宅面积

　　受到伦敦高房价的影响，部分想换套大房子的买家准备搬家到伦敦郊区。

　　对于搬出伦敦的买家来说，在节约成本的同时，伦敦房产本身的质量也是非常重要的：这也导致了热门区域都分布在剑桥、牛津、St Albans、Elbridge以及Epsom&Ewell等邻近且环境可与伦敦媲美的城市。

　　5.养老型购房者

　　随着英国老龄人口的增多，养老型购房需求也在日益增长。满足此类需求的新建住宅年均建成数量为7200套，而英国国家统计署ONS预测，在未来五年内英国每年新增75岁以上人口的数量为15万人次。

　　由此可见，这个市场供不应求的情况将会越来越严重。

　　开发商们自然没有放过这一商机，也纷纷设计和推出适合老年人的住房产品。但是鉴于拿地的竞争激烈程度以及给老年人提供高质量社区服务的单独，此类产品的推出速度仍然不是非常乐观。

　　6.首次购房者

　　首次购房者也渐渐成为了新建住房的有力购买者，其比例从2015年的11%增长到了现在的14%。而其中很多都是Help to Buy的受益者。此类买家对于公寓的需求是对别墅需求的两倍，成交平均价为24.8万英镑。

　　首次购房者最为青睐的新建住房供应地点为Bristol、Southampton、Tumbridge Wells等。在Bristol和Southampton，分别有26%和37%的新建住房交易通过了Help to Buy计划，而这项计划也将帮助到越来越多的年轻人拥有自己人生的第一套房。

　　数据显示，首次购房者购房成交的均价为380英镑每平方英尺（sqf）；并且在Help to Buy能够覆盖到这个价格范围的地区，包括Chichester、Reading和North Hertfordshire地区，首次购房者的表现更为积极。

　　提示：

　　二手房的价格持续拔高，让此类产品的投资成本持续增加。对于投资人来说，购买新建住房不仅可以获得比较稳定的租金收益；在价格合理的情况下，还能获得较大资本收益。

　　投资、置换和首次购房组成了新建住房需求的主力军，也表明了这个市场的稳定性是非常不错的。